成都房价，谁把你遗忘
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城市化，不是房价暴涨的理由——写给成都。
文 | 地产八卦女
前几天写了篇有关郑州楼市的文章《最悲催的是河南人！郑州已成为房价收入比最高的城市》，感觉没有写到位。
其实我想表达的意思不只是郑州房价2年后看涨，我更想要表达的是，郑州目前的高房价，是源于对未来红利的兑现。相比过去，这样房价有点价值回归的意思，但总体来看，价值回归得有点多，目前的郑州就像是下面这幅图的猫咪一样：
△这只猫虽然有着老虎的倒影，但真的会长成老虎吗？郑州的米字型高铁、中原城市群、国家中心城市等城市战略成就了高房价，高房价又在过度透支郑州的未来。
说完郑州，我们接下来再说说成都。最近玉林路小酒馆（准确来说在玉林西路）特别火，主要是由于赵雷的那一首歌。不错，成都可能全国最典型的“网红城市”，那个宣传片“一座来了就不想离开的城市”，把这休闲文艺气息概括得淋漓尽致（我读大学的时候，老师还把这个宣传片当做广告范例给我们宣讲）。
成都房价似乎也被淹没在这小资文艺的生活氛围中，变得踽踽不前。
然而，真实的情况是这样的吗？
东穷西贵，南富北乱
根据星子最新的踩盘数据显示，成都2017年1月均价在1万1上下，比较贵的楼盘大多位于高新区、青羊区和锦江区，但均价也仅在2万左右。同比去年，成都与长沙一道，在8月迎来一波涨幅，但很快偃旗息鼓，均价微涨了1000平米左右。
△成都近2年房价趋势
△成都市中心2017年1月均价
成都是一个典型环形布局的城市，以天府广场为中心，导致资源集中在中心城区，这和北京很像。但房价热点却一直呈现“东穷西贵、南富北乱”的格局。
东穷：以前都是工厂，但随着中粮、万科、仁恒等开发商的入驻，特别是在春熙路-盐市口商圈、成都国际金融中心（IFS）的带动，现已大大改观。例如，天府门廊的攀成钢板块，已经做成了高端。
西贵：成都西边有青羊宫、文化公园、锦里、宽窄巷子、武侯祠、百花潭公园、杜甫草堂、浣花溪公园、金沙遗址、清水河等，自然、人文环境都很不错。成都最纯粹的居住区域——双楠也在城西。
城西的配套也比较齐全，比如双楠的伊藤，是全球伊藤销量最高的店；中粮大悦城，龙湖金楠天街，引领成都时尚潮流，人流非常拥挤。此外，城西临近成都双流机场，交通非常方便，因此这里的房价向来要贵一些。
北乱：由于火车北站、荷花池等小商品市场的缘故，流动人口多。南富：玉林路、人民南路、神仙树、桐梓林这一带娱乐餐饮等商业高度发展，道路两侧华灯和高楼林立，形成了成都最美的大街，这里是成都最早的新兴居住区之一，很多有钱人都居住在这一带，加上美国领事馆、来福士广场也落户在此，颇具国际范。现阶段规划有天府新区、高新区金融城CBD，以天府大道为中轴线，房价成功占领高位。
注：在成都大多数购房者的观念里，“东穷西贵，南富北乱”是必须要遵循的原则。而郑州也有着类似的格局：东富（郑东新区）、西穷（棉纺厂、电缆厂）、南脏（仓储物流区）、北乱（城中村聚集）。北京早年也有“东富西贵、南贫北贱”的说法，但由于北京全面上涨，这一说法已不成立。
近年来虽伴随经济发展，这一格局逐渐模糊，但仍可大致窥得。而由于北乱和东穷，在成都的统一环线上，成华区、金牛区有着明显的价格凹洞，在这里部分三环内的房价（均价1万左右），甚至还不及成都南部绕城高速一带的房价（均价1万5左右）。
凹洞归凹洞，成都楼市虽然与长沙、重庆、贵阳、西安、太原齐名，但说实话，现在成都房价已经算不上低价了，两万以上的楼盘已经越来越多，三环内一万五六都是寻常价。
而成都楼市，表面上算是微涨（在过去2年平均只涨了1000），但实际上，有很多市中心和南城的楼盘，已经在悄悄提价了。三环和绕城高速内巨大的土地及新房供应，严重拉低了成都房价均价，反而给人一种成都房价没有涨的错觉。
举个例子，高新区金融城的中海城南华府2014年新房才11000多，2015年均价14000清盘，到2016年，二手房价已经飙升至22000；反观，温江、双流、龙泉的房价可能3年没发生太大变化。
成都楼市的问题在于，在过去一年全国楼市都在狂飙突进之际，为何没有全城暴涨？
成都的房价，在2017年是否有补涨的可能？
人口、城市建成区面积和GDP
如果说，杭州、长沙和成都分别是中国东部、中部、西部最乐活的城市，那么，从人口、城市建成区面积和GDP指标来看，成都房价一直都应该是杭州的范儿：
根据2016年最新的城市GDP数据，成都拥有12170亿的GDP，人口1500万。
△2016城市GDP排名（单位：亿元，来源：格隆汇）
而从人口数据来看，成都房价更是应该向广州、天津看齐：
△成都2017年人口总数已超1572.8万人（网络数据），是少有的仅次于北京、上海、天津的人口重镇；重庆是特例，不作比较。
而从城市中心区面积来看，成都已建成面积远低于中国其他省市：
△我国各城市建成区面积2016年排名，成都建成区面积明显低于南京、苏州、武汉、重庆等城市。
成都人口多，市区建成面积不大，因此，成都市区人均密度其实是相对大过中国其他省市的。
那么，为什么成都房价在去年没有发生大的暴涨呢？从房价收入比水平来看，成都是中国五个低房价城市（重庆，长沙，西安，贵阳，太原）平均收入最高的城市，超过天津、武汉，与南京、广州接近，平均工资达到4600元。
因此，从房价收入比来看，成都人也并非买不起房。
城市化，不是房价暴涨的理由
尽管在所有的网络媒体上，成都人都是“重视生活质量胜过一切”，但坐拥如此庞大的人口基数，几乎是长沙两倍的人口，多多少少总会有人买。城南高新区的悄然涨幅，就是明证。
说实话，我也不认为成都人文艺的生活方式可以当房子住。因为就连在四川眉山发现张献忠江口沉银的童谣，也是叫人买房：石龙对石虎，银子万万五；谁人识得破，买尽成都府。
你看，只需有银子万万五，就去买尽成都府。因此在买房这个问题上，成都其实是一座过誉的城市。
而事实证明，成都房子不是没人买，而是房子太多了。换句话说，成都府，买不尽呐。
为什么这么说呢？单纯从成都人口流入状况和市区建成面积而言，成都房价一定是蹭蹭蹭暴涨的。但是我们忽略了一个很重要的指标：容积率。
这一切都要从2006年说起。2006年1月，成都市规划局在时任成都市委书记李春城的领导下，做了关于成都向高密发展的一纸规划——
向高向密发展， 向东向南发展。
“在2020年前，为适应未来又高又密的城市形态，从今年起，原则上不再审批多层以下的房地产项目，并提高土地开发兼容度，提倡土地混合使用并放开城市规划高度限制，除航空限高外，鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设，向高、密、活的方向发展。”这是在2006年，时任成都市规划局局长的李家松描绘出的未来成都“高密”的城市远景。
高密方向的确定也旋即在土地拍卖上得到了体现。2006年1月13日，成都首次国有土地使用权拍卖会上，3号地的容积率达到7.0，蓝光和骏以1230万元/亩的天价竞得。
随后，容积率2.0以下项目迅速退出新建商品房市场；容积率4.0以上住宅项目成为市场主力，个别住宅项目容积率甚至高达8.0左右；至于一哄而上的城市综合体项目们，容积率超过10.0更是家常便饭。真可怕~~~
而在高密之前，成都商品房的容积率一般都没有达到4。（这项高密政策一直持续到李春城落马之后的2013年，容积率3.0才成为成都主流）
相比之下，北京即使是天通苑这样的低档密集楼盘，容积率也保持在3.5以下。整个北京城，以及上海、广州、深圳等一线城市，高于3的容积率项目少之又少。
高昂的容积率，使得成都的房子密密麻麻，尽管已建成市区面积不大，但却可以比北上广深获得更多的人居空间。（正因为如此，所以目前的成都已经全面进入了改善时代，某些高密度的旧楼即使在市中心也没人买，反而是城南的大户型单价都要比小户型贵）
可以说，成都的低房价、以及因低房价而换来的闲适小资生活，是牺牲住房品质所带来。成都房价，与长沙（代表楼盘北辰三角洲）、贵阳（代表楼盘花果园）、西安等城市一道，也走上了一条与北上广深不一样的路。
注重居住品质还是日常生活品质？很遗憾，北上广深的低容积率政策，表面上想要维护居住品质做“花园城市”，却无法提供更多的住房，在汹涌而来的城市化面前，房价变得越来越贵，同样的钱买到的房子越来越小，居住品质反而越来越差。
而成都的低房价、以及因低房价带来的高生活质量，不说都全是李春城的高密决策原因，但或多或少有一点。
那么，李春城为什么要坚持做高密政策呢？除了政绩需要和高楼大厦带来的满足感（成都在高密之前，高层和超高层建筑少，因此李春城觉得成都缺乏作为西部第一大都市的大气 ），我实在找不到第二个理由。成都2000年时就有1110万人口，城区面积仅为210平方公里，是目前的三分之一。到了2016年，人口膨胀到1500万，成都市区仍有大量可供开发的土地。
以2015年-2016年为例，成都土地成交面积走势：
△2015-2016年成都土地成交面积走势图（数据来源：公开资料整理）
2016年成都土地成交面积为2653.72万平方米，同比增长54.63%，2015年成都土地成交面积为1716.19万平方米。
而对比其他城市同期土地成交面积，我们可以发现，成都、郑州和天津是少有的几个土地大户。（重庆是特例）
△全国主要城市2015-2016年土地出让面积（星子独家整理，转载请注明）
也就是说，2015年北京+上海的土地成交面积等于成都，2016年北京+上海的土地成交面积只有成都的一半......
虽然目前成都市中心几乎没有新土地供给（主要靠旧城改造），但成都和北京上海不同，上海北京四面八方都被堵死了，成都周边的温江、新都、郫县、龙泉、华阳等卫星城市却仍有大片可用地，而且三环、绕城内都还能看到大片可建设用地，这些几乎无限的土地供应，让成都楼市难以形成羊群效应引发暴涨。
在2015年4月，曾经有一篇很火的文章《春哥（李春城）和他给成都的伤害。》，文章批评了李春城05年开始的高密成都政策，说让这座城市“永失休闲”。
我的看法正好相反。正因为有高密政策，成都才能在地段相近的区域多造房子，才能平抑房价，才能减轻购房压力，才能拥有更多休闲时间......正因为有高密政策，成都才不会浪费大量宝贵的平原沃土，节约了大量财力打造道路、电力、通信、天然气、上下水管网，而这些不再需要往外无限延伸.....
从这一方面来说，低容积率是属于有钱人的利好，高容积率是属于没钱人的利好，是属于日常生活品质追求者的利好。很可惜，以北上广深带头的中国大都市都追求极力满足有钱人，而非满足没钱人。（甚至带头清理所谓的“低端人口”。殊不知，“低端人口”多了，面向大众的服务才会拥有更多竞争）
因此，八卦女从成都这个城市悟到一个道理：城市化，不是房价暴涨的理由。
通过做高容积率求发展，成都长沙等低房价城市已经做出了表率，尽管有不得以而为之的成分。（例如长沙，面对供过于求的土地出让，北辰三角洲的开发商不得不做高容积率以求“薄利多销”）
西部大开发与汶川大地震的副效应
成都的房价，在随后几年是否有补涨的可能？
从三环土地大量供应、过去遗留的高密楼盘来看，成都目前的房价格局，只能停留在核心地段的楼盘小幅升值、郊县地区房价停滞不前的地位。
但从全国范围来说，成都仍有机会实现翻盘，与武汉楼市齐平甚至超过武汉。
为什么这么说呢？首先，成都的城市功能和发展条件决定了成都聚集人口的能力。
作为西部的科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽，大量的信息流、资金流、物流、技术流、人才流等在这里汇集，势必带来越来越多的人口聚集。 随着城乡一体化的深入，大量人口向成都转移，他们也将成为新的城市居民。比如达州、自贡、南充，经常是1个家族在1个小区买很多套；而打工在外的四川人和投资客，也对成都房价的巨大优势感到满意。
其次，从历史沿革看，成都目前处于几千年来城市地位的最高峰（上一次是刘备在成都称帝的时候，成都与洛阳、南京并称），且一直在增长，直到今天成为国家中心城市，坐稳了全国除北上广深之外第二档次城市的位置。
与之明显相对的就是武汉。武汉的城市颠峰在20世纪三四十年代的战争时期，特别是淞沪会战、南京沦陷以后，武汉成为中国的抗日中心，成为了中国仅存的内陆政治经济文化中心，也是整个城市的历史地位的最高点。在整个20世纪，武汉基本都是中国的第一档次城市，即：北京、上海、天津、广州、武汉。只是到了改革开放，国企的下岗潮让武汉的城市地位一落千丈，甚至到了中国的三线城市层次。
而成都在发展之初可以说是就进行非常成功的规划与发展，直到武汉近十年来的复兴，汉蓉两城的实力终于相近。但是总体而言，武汉是守成者，成都是新兴者，一个新兴的城市，面对一个老牌城市有巨大的舆论优势 ，这也导致成都的文艺小资青年非常多。但幸亏武汉不是一个一般的城市，其在传统的工业、教育、文化、医疗卫生等领域有着雄厚的基础，仍较成都保持着领先地位，并且终于在光谷获得了创新力的爆发，暂时领先成都一局。
可以说，成都的兴起是天时地利人和的结果。在过去和现在，有三个政策非常重要：
第一个是2000年开始的西部大开发政策，直接将成都塑造成为一省独大的城市。
成都一开始并没有武汉的工业教育文化医疗基础，但是在西部大开发的政策指引下，大量的工厂与学校迁往成都，奠定了成都未来发展的根基与城市的核心实力。例如成飞和电子科技大学，俨然成都的潜在发动机。同时国家投入大量的基础设施建设经费，既使成都有了完美的环线交通和机场设施，又惠及了大量参与基建工程的四川市民。
其次，在西部大开发的政策红利下，成都招商引资方面带来了巨大的成功，甚至于让成都的商业严重过剩。许多二三线城市难以引进的投资，如华润、九龙仓、太古城的投资，让成都成为中国顶级商品消费的高端城市。
第二个政策是2008年汶川大地震之后的帮扶政策。
虽然汶川大地震给四川带来了巨大损失，但是全国提供了巨额的财政补贴与金融帮扶政策，以及灾后重建拉动了大量基础设施改善，使本来就没受多大影响的成都一跃而成为今天全国十大城市的中流砥柱。这样的帮扶政策，在全国来看都是非常少见的，成都市因此也拥有巨额资金进行城市扩张。而围绕成都的其他县市，也因为灾后重建，获得了其他省市没有的生活品质改善。
第三个政策是2013年习大大提出的一带一路政策。
只要打通南亚和东南亚市场，成都就会是一个中心节点。为什么成都会是全国第三个双机场城市？正是因为成都特殊的地理位置，决定了其特殊的地位。
而成都楼市，也会随着这些政策的成效而缓步上涨。
不知道你有什么感受，留言里说说吧！
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